Nieuw: Helpdesk abonnement

Bij een abonnement op de juridische diensten van advocaten wordt vaak aan (hoge) maandelijkse kosten gedacht.

Wij bieden u een helpdesk abonnement zonder vaste lasten.

Hoe werkt het? 

In een eerste gesprek maken we kennis en  bespreken we  wat u mag verwachten. Vervolgens worden de afspraken vastgelegd  en wordt er een dossier aangemaakt. Wanneer u vragen heeft of een beoordeling wil van brieven of stukken belt/faxt/mailt u en krijgt u snel een inhoudelijk antwoord. Alleen dat werk wordt in rekening gebracht, in principe maandelijks als er werk is verricht. Als u geen gebruik maakt van de helpdesk zijn er geen kosten.

Stand van zaken omzettingen Utrecht

Update omzetvergunningen Utrecht

Landelijk staat het reguleren van de woningmarkt met omzetvergunningen in de grote steden sterk in de belangstelling. In de stad Utrecht speelt de omzettingsvergunningenkwestie al meer dan 25 jaren. Wat is e actuele stand van zaken? (najaar 2018)

De gemeente heeft daar in de loop der jaren steeds veranderend beleid op gevoerd., het beleisd is voor het laastst in 2016 door de gemeenteraad gewijzigd.

Hieronder wordt vind u een schets van de ontwikkeling van het beleid vanaf 1975. 

Ontwikkelingen van het beleid

In 1975 is de Huisvestingswet in werking getreden die het mogelijk maakte dat de Gemeenteraad  een verordening kan maken die het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen verbiedt als daar geen vergunning voor wordt afgegeven.

Op enig moment na het inwerkingtreden van de wet – de exacte datum is mij niet bekend – heeft de gemeente Utrecht zo’n verordening gemaakt en zijn de omzettingen van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte vergunning plichtig geworden. Als voorwaarde voor het verlenen van de vergunning werd het betalen van een geldsom, de zogeheten compensatie, vereist.

De praktijk was echter dat die vergunningseis niet werd gehandhaafd/bekendgemaakt/nageleefd, zodat aan het begin van de negentiger jaren van de vorige eeuw nieuw beleid is gemaakt om dit gedoogprobleem van de gemeente aan te pakken. Het nieuwe beleid luidde dat voortaan voor nieuwe omzettingen de vergunningplicht gold mét de compensatieverplichting waarbij simpel gezegd voor elke vierkante meter die aan de woningvoorraad onttrokken wordt en die wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimte een bedrag per vierkante meter moet worden betaald. Dit beleid is in 1990/1991 in werking getreden. Voor de oude gevallen die al hadden omgezet, maar die nog geen vergunning hadden, hoefde niet alsnog een vergunning aangevraagd te worden (alsnog de compensatie betaald!) en de eigenaar kon desgewenst een gedoogbrief krijgen. Deze gedoogbrief hield in dat de eigenaar van het pand de onzelfstandige woning mocht voortzetten zolang als de onzelfstandige bewoning duurde. Als er een nieuwe eigenaar kwam, kon deze daar dus ook een beroep op doen, omdat het gedogen werd gekoppeld aan de toestand van het pand en niet aan de eigenaar.  

Sinds de inwerkingtreding van dit nieuwe beleid begin jaren negentig zijn de omzettingen sterk verminderd vanwege de vanaf toen verplichte financiële compensatie.

Dat heeft ertoe geleid dat er 10 jaar later een zo groot tekort aan kamers was, dat de gemeente het roer helemaal heeft omgegooid: de gemeenteraad heeft in 2001 de voorwaarde van financiële compensatie bij omzetting laten vervallen om omzettingen te faciliteren, dat werd onderbouwd met de toentertijd schreeuwende woningnood onder studenten. Het visie van de gemeente was dat ‘de markt’ zou helpen bij het huisvesten van de studenten.

Vanaf 2001 zijn er weer vele omzettingen van zelfstandige woningen naar kamerverhuur geweest.  Bij eigenaren en ook bij vele gemeenteambtenaren leefde het idee dat de omzetvergunning helemaal was afgeschaft. Dat was niet zo, de compensatie was weliswaar komen te vervallen, maar de vergunningplicht bleef. In die periode is dan ook veel omgezet zonder vergunning.

In het voorjaar van 2007 heeft de gemeenteraad van de ene op de andere dag, zonder overgangsperiode en met onmiddellijke ingang, besloten dat de compensatieplicht weer ging gelden; daarbij is de gemeente ook gaan handhaven. De reden daarvoor was dat de omzetting voor studentenverhuur zo succesvol was dat de voorraad woningen voor starters in gevaar dreigde te komen. De evenredige distributie van woningen en het in stand houden van voorraden van bepaalde woningen is een wettelijk doel van de Huisvestingswet, waar de gemeente dit soort beslissingen op mag baseren. Toen de gemeente kort daarna ook nog eens ging handhaven, bleek een enorm probleem: heel veel eigenaren hadden panden omgezet in de veronderstelling dat daar geen vergunning voor nodig was, dus zonder vergunning, en om dat te legaliseren zouden zij alsnog een vergunning moeten aanvragen en onder de nieuwe vergunning zouden zij een klein kapitaal aan compensatie moeten betalen. Sommige eigenaren hadden meerdere panden zagen zich aan de rand van de financiële afgrond.  

Door tussenkomst van Vastgoedbelang is 2008 met de gemeente voor dergelijke gevallen een zogeheten coulanceregeling afgesproken, welke inhield dat voor de oude gevallen tot september 2009 nog omzetvergunningen konden worden aangevraagd waarbij de compensatieverplichting coulancehalve slechts een kwart van het volle bedrag was. De gemeente heeft voorts eenzijdig bepaald dat na 2009 geen gedoogbrieven meer worden verstrekt.

Op grond van dat coulancebeleid zijn vele honderden legaliserende vergunningen afgegeven.

Vanaf september 2009 tot 1 januari 2016 zijn de regels min of meer onveranderd gebleven. Er werd nog wel omgezet, maar beduidend minder dan daarvoor vanwege de hoge compensatieafdracht.

In die periode waren er nog regelmatig problemen aan de orde van eigenaren die hadden omgezet zonder vergunning of eigenaren die nog een oude omzetting hadden en het coulancebeleid hadden gemist. In die gevallen kon het probleem van de zonder vergunning illegale onzelfstandige bewoning nog worden gelegaliseerd door alsnog een omzetvergunning aan te vragen en de compensatie af te rekenen, dan wel de situatie om te zetten naar een zogeheten hospitasituatie.

Dat is de situatie waar er één hoofdhuurder is die als hospita fungeert. Deze hoofdhuurder moest zelf volgens de regels meer dan de helft van de woning in gebruik hebben en mocht aan maximaal twee anderen een kamer verhuren. In veel gevallen is de omzettingsvergunningplicht vermeden door over te gaan naar de hospitaconstructie. Deze hospitaconstructie werd vaak zelfs door gemeenteambtenaren geadviseerd om boetes en dwangsommen te kunnen vermijden bij handhaving.

Het nieuwe beleid

Ondanks een lobby van het bestuur van regio midden van Vastgoedbelang in het najaar van 2015 heeft de gemeenteraad eind 2015 bepaald dat per 1 januari 2016 nieuwe regels van kracht worden. Voor de omzettingsvergunning betekent dat dat er zwaardere eisen zijn. De onzelfstandige kamers moeten minimaal 24 vierkante meter groot zijn en tussen de kamers onderling moet er bouwkundig worden voldaan aan de normen van het Bouwbesluit. Dat wil zeggen dat brandwerendheid en geluidsisolatie moeten voldoen aan de normen van zelfstandige woonruimte. Dit zijn zware technische eisen die meestal na een simpele rekensom niet rendabel zijn.

Daarnaast is de definitie van hospitaverhuur aangepast. Een hospita moet sinds januari 2016 eigenaar zijn van de woning of tenminste voor tien procent eigenaar. Vanuit de gemeente is gecommuniceerd dat oude hospitasituaties van voor 1 januari 2016 mogen worden afgemaakt, maar zodra een nieuwe hospitasituatie in het leven wordt geroepen, de nieuwe regels van toepassing zijn. Dat betekent dat wanneer de oude hoofdhuurder die als hospita vertrekt en er een nieuwe hoofdhuurder komt, op die nieuwe huurovereenkomst de nieuwe regels van toepassing zijn. Een nieuwe hoofdhuurovereenkomst waarbij de hospita geen eigenaar of mede-eigenaar is van de woning, voldoet niet aan de regels en is dus illegaal.

De gemeente heeft met deze beleidswijzigingen een geweldig probleem gecreëerd. Niet alleen zijn de eisen voor de omzetting enorm aangescherpt, ook de vanouds aanwezige “escape” bij omzetten zonder vergunning, het transformeren naar een hospitaregeling, waarmee niet alle zittende huurders hoeven te verdwijnen, is komen te vervallen. Verder betekent de wijziging van de hospitaregels dat binnenkort allerlei voorheen legale hospitaconstructies na het aflopen van de hoofdhuurovereenkomsten beëindigd moeten worden, wat een sterk krimpende voorraad onzelfstandige woonruimte tot gevolg zal hebben.

De omvang van de gevolgen voor de kamerverhuur, met name voor dat deel dat in een hospitaconstructie plaatsvindt, moeten vanwege deze overgangsregel nog duidelijk worden.

De gevolgen voor de omzettingen zijn al duidelijk. Uit de evaluatie van de gemeente met het bestuur van de regio midden van Vastgoedbelang is al gebleken dat er in het begin van 2016 nog een flink aantal omzetvergunningen is verleend die allemaal eind 2015 zijn aangevraagd en onder de oude regels nog zijn afgehandeld.

Onder de nieuwe regels zijn het aantal omzetvergunningen minimaal en een fractie van wat ze normaliter jaarlijks waren. Met het nieuwe beleid heeft de gemeente dus weliswaar de mogelijkheid van omzetting formeel opengelaten, maar doordat het feitelijk en/of financieel niet uitvoerbaar is, heeft de gemeente feitelijk de omzettingen op slot gezet.

Wie een oude hospitasituatie heeft en deze moet beëindigen, krijgt van de gemeente standaard te horen dat de gemeente niet optreedt tegen een bewoning van twee personen als die geen relatie hebben, omdat een bewoning van twee huurders gelijkstaat aan gezinsbewoning.

De oude gevallen

Het gebeurt nog steeds dat de gemeente zeer oude omzettingen ontdekt waarvoor nooit een vergunning is gevraagd of een gedoogbrief is verkregen.

Wanneer ambtenaren een pand tegenkomen dat onzelfstandig bewoond blijkt te zijn, en er geen omzettingsvergunning voor het pand in de gemeentelijke registratie te zien is, volgt eigenlijk automatisch de reactie van de gemeente dat sprake is van een illegale situatie en wordt er een vooraanschrjiving voor het opleggen van een boete en een last onder dwangsom uitgedaan.

 ‘Oude gevallen’ worden niet met rust gelaten, de zogeheten gedoogbrieven die van 1991 tot 2009 desgevraagd werden verstrekt worden niet meer afgegeven.

In gevallen waarbij omzetting in de jaren tachtig en nog eerder heeft plaatsgevonden en al die tijd in stand zijn gebleven, heeft de gemeente nu een voornemen tot handhavend optreden.

Interessant is dat zoals in het begin van dit stuk bleek, de geschiedenis op zich vrij duidelijk is; de voorgeschiedenis  lezende zou men denken dat situaties van voor 1991 als “oud geval” worden aangemerkt dat zonder vergunning mag worden voortgezet. Dat is echter niet geval.  De gemeente is zelfs nog strenger geworden! In concrete beslissingen heeft de gemeente het standpunt ingenomen dat wanneer een omzetting van vóór 1975, de inwerkingtreding van de Huisvestingswet, dateert, geen omzettingsvergunning nodig is. De wethouder heeft deze beleidsopvatting van de gemeente in een brief welke in het bezit is van het bestuur midden bevestigd.

De rechtbank Midden-Nederland en de Raad van State hebben zich nog niet uitgelaten over de vraag of een situatie die dateert voor 1991 en waarbij uit de beleidsvoornemens destijds bleek dat daarvoor desgevraagd een gedoogbrief kan worden afgegeven, wel een omzetvergunning nodig is. Dit beleid uit de begin jaren negentig is in 2005 nog eens in een nota vastgelegd, waarin de gemeente haar beleid bevestigt: eigenaren kunnen desgevraagd een gedoogbrief krijgen. Uit de bewoording ‘desgevraagd’ blijkt dat voor het legaal voortzetten van de oude situaties geen gedoogbrief nodig is. Logisch redenerend moet de onafwendbare conclusie zijn dat voor oude situaties die van voor 1991 dateren, geen omzetvergunning nodig is. De gemeente stelt dus veel te zware eisen wanneer zij de situaties van oude gevallen, waarvoor geen omzetvergunning nodig is, beperkt tot gevallen waarin de omzetting dateert van voor 1975. In de periode van 1975-1991, een periode van meer dan zestien jaar, is eigenlijk niet goed bekend wat er in die tijd met het gemeentelijk beleid is gebeurd, met name in hoeverre dat is gehandhaafd en op welke schaal er geen omzetvergunningen werden afgegeven. Het is in ieder geval niet uit te leggen dat de normen van de tijd van de omzetting gezien, nu dan nog een omzetvergunning moet worden aangevraagd, uitgevoerd en afgerekend wanneer niet kan worden aangetoond dat de omzetting niet van voor 1975 is, ook al is die omzetting van voor 1991. Daarbij is opvallend dat bij dergelijke oude omzettingsgevallen die dateren van voor 1991 het meestal gaat om degelijke beleggers die hun panden prima in orde hebben en er ook voor zorgen dat er geen klachten uit de buurt komen.  Dergelijke eigenaren “lopen dan tegen de lamp” als zij bijvoorbeeld een bouwvergunning willen of iets dergelijks of als de gemeente anderszins controleert.

Er lopen enkele rechtszaken over die oude zaken en wij hebben goede hoop dat de rechter wel tot het oordeel zou komen dat wanneer de gemeente jarenlang heeft gezegd dat oude gevallen van voor 1991 geen omzetvergunning hoeven te hebben, dat niet in een keer ongedaan kan worden gemaakt en voortaan de eis wordt gesteld dat dat alleen geldt voor oude gevallen van voor 1975.

Conclusie

De meest recente beleidswijziging van 2016 heeft geleid tot het niet of nauwelijks meer toepassen van de omzettingsvergunning; er zijn bijna geen nieuwe omzettingen meer. Ten aanzien van de voorheen geoorloofde hospitaverhuur geldt dat er op korte termijn door het eindigen van hoofdhuurovereenkomsten een groot aantal probleemdossiers bijkomt wat per saldo leidt tot een grootschalige afname van het aantal hospitaverhuringen en dus het aantal beschikbare kamers in de gemeente Utrecht. Voor de zogeheten oude gevallen hanteert de gemeente op dit moment strengere normen, op een ondeugdelijke juridische grondslag, en zullen allerlei procedures gevoerd moeten worden om ook hier het recht te laten zegevieren. Een bijzonder aandachtspuntje is het leegmaken van een oud pand met een gedoogbrief voor renovatie en opnieuw verhuring aan studenten. Wanneer een pand zodanig verouderd is en het leeggemaakt moet worden om te worden gerenoveerd, zodat de studentenverhuur kan worden voortgezet, kan de gemeente het standpunt innemen dat de gedoogsituatie is geëindigd, omdat het pand leeg is en dat het nieuw in gebruik nemen vergunning plichtig is, met alle nare gevolgen van dien. Het is dus van belang als een eigenaar zoiets van plan is, dat hij vooraf contact met de gemeente opneemt en afspraken maakt over de gevolgen van zo’n renovatie. Wanneer de gemeente vooraf toezegt dat zij dat niet als onderbreking van de kamergewijze verhuur ziet en het zwart op wit komt te staan, is er niets aan de hand. Wanneer namens het college daar geen toezeggingen worden gedaan, zit er niets anders op dan het pand niet in z’n geheel, maar kamergewijs te renoveren.

Stand van zaken omzettingen Utrecht

Update omzetvergunningen Utrecht

Landelijk staat het reguleren van de woningmarkt met omzetvergunningen in de grote steden sterk in de belangstelling. In de stad Utrecht speelt de omzettingsvergunningenkwestie al meer dan 25 jaren. Wat is e actuele stand van zaken? (najaar 2018)

De gemeente heeft daar in de loop der jaren steeds veranderend beleid op gevoerd., het beleisd is voor het laastst in 2016 door de gemeenteraad gewijzigd.

Hieronder wordt vind u een schets van de ontwikkeling van het beleid vanaf 1975. 

Makelaar moet betalen voor ondermaat.

In 2010 heeft een koper een woning gekocht in Amsterdam, volgens opgave van de verkopend makelaar was het netto-oppervlak 80 vierkante meter. De makelaar bleek echter de 'Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580' niet gevolgd, en de woning bleek na de levering maar 71 m2 te zijn.

In het normale geval moet de koper de verkoper hierop aanspreken en vergoeding van zijn schade eisen. de schade is dat het verkochte kleiner is dan overeengekomen. Vaak bevat de koopovereenkomst een beding dat verrekening van overmaat of ondermaat uitsluit, dat kan ook in de leveringsakte nog zijn uitgesloten.

de Hoge Raad heeft op 13 juli 2018 geoordeeld dat de verkopend makelaar jegens de koper onrechtmatig handelde door een onjuiste netto-oppervlakte te vermelden, en dat de door het Gerechtshof toegewezen schadevergoeding van € 10.000,- terecht was. Zie hier.

Hoge Raad: niet voorziene situatie speelt geen rol bij toepassing Haviltex-maatstaf.

Op 9 december 2016 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over de toepassing van de Haviltex-maatstaf.

ABRvS gaat om in rechtspraak over herhaalde aanvragen

In de uitspraak van 23 november 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:3131) heeft de ABRvS het zogenoemde ne bis-beoordelingskader bij een besluit op een herhaalde aanvraag verlaten.

Overleg omzettingsvergunningenbeleid

Naar aanleiding van het omzettingsvergunningenbeleid heeft de vereniging Vastgoedbelang voor de zomervakantie overleg gehad met wethouder Janssen van de gemeente Utrecht.

De verdeling van aan een VvE uitbetaalde verzekeringspenningen

De Hoge Raad heeft bij arrest van 22 april 2016 geoordeeld dat verzekeringspenningen die op de bankrekening van de VvE worden gestort, deel uit gaan maken van het vermogen van de VvE. Het is dan aan de VvE om te beslissen op welke wijze het herstel zal plaatsen en wanneer en aan wie de verzekeringspenningen worden doorbetaald. Geschillen daarover moeten op de voet van artikel 5:138 BW aan de kantonrechter worden voorgelegd.

Nieuwe wijzigingen omzetvergunningenbeleid Utrecht

Pech, 1 januari 2016 gelden nieuwe regels voor het omzetten van zelfstandige woonruimte en kamersgewijze verhuur. Ook de regels van het splitsen van woonruimte zijn gewijzigd. [...]